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作者:纯董 来源:原创 发布日期:09-04

于廉

跟房地产说再见!中国正在经历一场巨大的财富转移!

????如松:告别房地产!中国正在上演一场财富大转移!

????  现今,每个人的财富是怎么构成的呢?主要是现金、存款、有价证券和房屋等。

????  现金和存款的价值主要受真实的通胀率所影响,而真实通胀率高是通胀型经济体的特征,此时现金和储蓄的地位会不断下降,相反,通胀率低,现金和储蓄的地位就会提升。而有价证券和房产主要受价格影响,价格越高,价值提升,反之亦然。

????  房子的价值会一直提升吗?

????  改革开放后,中国主要通过基本建设拉动经济增长,这就形成了通胀型经济体,这意味着现金和储蓄的地位下降。所以,改开之初中国是高储蓄国家,现在这种情形已经得到了根本性的改变。

????  当上世纪后期中国进行了住房体制改革之后,基于房屋的需求旺盛,价格上升,人们就加速放弃了现金和储蓄,追逐房屋。到去年底,国人约78%的财富都由房屋体现,无论现金、储蓄还是有价证券在国人的财产组合中都下降到了很低的位置,就是这一趋势下的必然。

????  今天,房地产的价值基本就决定了国人的财富水平,几乎每个人都在盯着房价并追逐房子。

????  在未来,中国的经济发展模式很可能将继续下去,意味着现金和储蓄的地位还会继续下降下去,难道就意味着房屋的价值可以不断提升吗?

????  对于个人来说,新房价格只是购买价格,只要完成了现金到房屋的购买过程,就意味着个人购买力的丧失,购房价格只能代表个人的成本。最明显的说明是,100万现金代表购买力,但用100万现金购房之后,就不再代表购买力,实际是个人购买力的消失,而只代表房屋的最初成本是100万。

????  这与货币的定义有关,货币是一般等价物,货币的多少就代表了购买力,而房屋并不是一般等价物,所以不能代表购买力。只有房屋再次卖出变现回货币的形态之后,才代表购买力的回归和个人的财富水平,这一过程是通过卖出实现的。

????  至于最终变现回多少购买力,取决于二手房的价格。所以,二手房价格才能最终决定个人财富的多寡和买入卖出过程中的盈亏,是最关键的。

????  然而,二手房价格是有玄机的:

????  第一,无论二手房价格是上涨还是下跌,但成交量都是不断增加的。这种情形说明二手房的流动性十分充沛,个人可以随时卖出以实现房屋的价值,变现自己的购买力。

????  此时,二手房价格可以当作是成交价格,也反映了房屋的价值,当然也反映了个人的财富水平和购买力。

????  第二,无论二手房价格是涨还是跌,一旦成交量不断萎缩,或者随着房屋的总量不断增长但二手房成交量无法跟随同步增长,都说明二手房的流动性在下滑。

????  此时,个人如果欲卖出房屋、实现房屋所代表的价值(购买力)就会越来越困难。此时,市场上标出的二手房价格就无法真实用于计算自有房屋的价值,因为成交的周期变长,或者就需要降价才能变现为购买力,也可能根本就卖不出去。

????  二手房流动速度大幅下降

????  随着房屋流动性的下降,卖不出去的房屋就会越来越多。这种卖不出去的情形,就是说楼市被“冻”住的状态。

????  我们知道,当一种商品卖不出去的时候,就说明没有了价格,也就失去了基于金融属性的价值(也就失去了购买力)。因为基于金融属性的价值是数量乘以价格,房屋的价值和购买力体现为面积乘以价格。

????  不同的商品失去了基于金融属性的价值之后,还会体现出其它方式的价值,比如:一斤大米即便卖不出去,无法实现其基于金融的财富属性,食用价值依旧存在;一套房子卖不出去的时候,也失去了基于金融属性的价值,但居住的价值依旧存在(房屋过剩的时候,一定比例的房屋也会失去居住的价值);一部二手手机卖不出去的时候,还可以继续使用等等。

????  所以,对于房地产市场来说,二手房的流动性是十分重要的。下图是十城市二手房成交的量价关系走势图。

????  进入2019年之后,虽然媒体不断发表房地产市场开启小阳春的消息,但二手房成交低迷的情形还在延续。根据贝壳研究院的数据显示,2月北京(楼盘)二手房网签量只有6057套,环比减少42.2%,与去年同期相比则减少了17.7%,广州(楼盘)的情形更差(见下图)。

????  2015年1月至2019年2月广州市二手房成交量价走势

????  根据阳光家缘的数据显示,2019年2月广州市(不含南沙、从化)中介网签量为1611宗,较1月(3090宗)环比大幅下降47.9%,较去年春节同期(3132宗)大幅下降48.5%,成交量创近4年以来新低。

????  同时需要指出,今年春节过后的两周(也就是市场所称春节过后的小阳春开启时间),市场成交的反弹力度远不及2016年、2017年和2018年同期。这很可能说明上图中的“红线”又开始了下行走势,二手房的流动性继续下降。

????  上述现象也会体现在二手房的成交周期上。过去一年多,上海(楼盘)应该属于房地产市场最稳定的主要大城市,但贝壳研究院的数据显示,去年12月份上海链家房源成交周期为115.8天,比低点拉长54天,上涨幅度达86%,成交周期明显拉长。

????  不断有人埋怨,卖出二手房需要半年多甚至一年多的时间,原因就在这里——二手房的流动性在快速下滑,成交周期在大幅拉长。

????  房地产的财富属性正在消失

????  未来,随着新房不断流入市场,二手房的存量会继续膨胀,意味着二手房的流动性就会继续下降,成交周期将更长。这是人口趋势、居民的债务率、现金和储蓄在居民财产中的占比、房屋由供不应求到供过于求的转变等综合因素所决定的。

????  一旦主要二手房中介的房源成交周期上升到一年以上的时候,就可以理解为很难卖出,难以实现以房屋为代表的基于金融属性的个人财富,也就难以变现为个人的购买力;成交周期需要两三年甚至以上的时候,就可以理解为难以成交。

????  此时,房屋代表的基于金融属性的财富就消失了,个人的购买力也就会大幅丧失。

????  所以,在今天的局势下,房地产市场在整体上已经失去了投资的功能,因为基于金融属性的财富功能在丧失,难以变现回购买力,只能逐渐回归居住属性。这正如领导所说:“房子是用来住的,不是用来炒的。”

????  那么,中国人的财富未来会向什么方向流动呢?这必须具备两个条件:第一是流动性好;第二是具有普遍接受性,也就是被社会大多数人都接受并认可。

   na me, zhong guo ren de cai fu wei lai hui xiang shen me fang xiang liu dong ne? zhe bi xu ju bei liang ge tiao jian: di yi shi liu dong xing hao di er shi ju you pu bian jie shou xing, ye jiu shi bei she hui da duo shu ren dou jie shou bing ren ke.

????  以金银、原油、农产品(000061)为代表的实物、以信誉为代表的无形资产的地位会不断上升。由于中国很可能还会维持通胀型经济体的发展模式,现金、储蓄和有价证券的地位难以得到明显的提升。  这代表的是未来积累个人财富的方向。

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???? (责任编辑:邱利 HN154)

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